Vuoi mettere in affitto la tua casa? In Italia non conviene – di Giorgio Brignola

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Mentre il mercato immobiliare nazionale è ancora frenato dalla crisi economica, chi ha un alloggio di proprietà nel Bel Paese e non lo abita, magari perché residente all’estero, potrebbe avere, col tempo, altre sorprese pecuniarie. Insomma, locare un alloggio non è più un affare da tenere in considerazione per incrementare, pur se lontano dalla Patria, le entrate familiari. Pur con i contratti d’affitto a “libero” mercato, di cui alla Legge 431/1998, i connazionali oltre confine che intendessero affittare un loro alloggio nella Penisola non avrebbero alcuna agevolazione fiscale.

Le alte Imposte Municipali, imposte sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e i sempre meno prevedibili importi per le spese di manutenzione straordinarie frenano la parvenza di un investimento che non conviene più. Del resto, essere in regola col fisco italiano non è così agevole per chi vive lontano dalla burocrazia nazionale.

Dato che i conteggi non hanno frontiera, preferiamo esporre le nostre riflessioni tramite semplici, quanto efficaci, considerazioni economiche. Indipendentemente dal canone di locazione stabilito, un appartamento affittato può rendere un utile annuo sino al 25% (al lordo d’imposta) del suo valore di mercato. Quest’ultimo è correlato allo stato di conservazione, dai suoi accessori e dalla zona dove lo stesso si trova. Un esame delle differenti realtà locative della Penisola conforta la nostra tesi.

A Roma, in periferia, un appartamento può valere Euro 25 al metro quadrato. A Napoli, si passa a Euro 16 . A Genova Euro 13 ed a Milano Euro 22 ( media periferia). Come a scrivere che, dal 2002 (entrata in vigore dell’Euro) a oggi, la rendita locativa, al netto d’imposta, non ha superato mai il 25% del valore reale immobiliare. Sempre che, nel frattempo, non sia necessario intervenire pecuniariamente per impreviste spese straordinarie. Se si considera, poi, che da noi ci sono almeno trentamila famiglie con sfratto esecutivo in corso (il 30% per morosità), è facile comprendere che chi ha un alloggio nel Paese è più orientato a disfarsene, vendendolo.

Oltre la crisi, anche la figura dell’inquilino si è andata a ridimensionare. Alla fine del 2014, solo il 20% degli italiani abitava in un alloggio in locazione. Deducendo, quindi, che ben l’80% del patrimonio immobiliare italiano è di proprietà diretta o indiretta. Essere “condomini” è una delle realtà più solide della penisola, anche se questa qualifica ha mantenuto alto il livello di costo e basso l’utile di guadagno per chi loca. Ancora per maggior chiarezza: un appartamento di mq. 70, con ogni comodità (Cat.A/3) e con non più di trent’anni di vita si affitta a Euro 6.000 (più spese accessorie) l’anno. Se non ci sono interventi straordinari (sempre più costosi), l’utile lordo resta pari a Euro 3.600 (circa il 60% della cifra pattuita). Neppure gli adeguamenti ISTAT (quando previsti contrattualmente) consentono, nel tempo, più vantaggiose previsioni.

Da noi, per chi è ancora in “grana”, il reale vantaggio, anche psicologicamente scrivendo, è l’acquisto per uso personale dell’alloggio. Solo in questo caso, che interessa solo marginalmente chi vive oltre frontiera, l’investimento presenta ancora una sua validità. In tutti gli altri casi, è meglio prendere tempo. E’ un consiglio che conviene tener presente da parte di chi intendesse investire in mattoni nel Bel Paese. Lo scriviamo ben certi d’essere stati capiti.