Si è appena concluso un anno difficile per il mercato immobiliare italiano, un anno che apre le porte ad un 2013 i cui primi mesi hanno registrato timidi segnali di un riavvicinamento fiducioso al mercato. L’interesse per la casa, in realtà, non si è mai sopito in questi anni ma i potenziali acquirenti si sono dovuti scontrare con l’incertezza della situazione economica del Paese, con le problematiche legate al mantenimento del posto di lavoro, con la difficoltà di accesso al credito, con una diminuzione della capacità di risparmio, con venditori restii ad abbassare i prezzi di richiesta ed, infine, con l’arrivo dell’Imu. Tutto questo ha creato timori anche in coloro i quali avrebbero potuto acquistare, investitori inclusi. Il 2012 ha chiuso con un ribasso dei prezzi immobiliari, per la prima volta, a due cifre.
Tutte le realtà territoriali, grandi città, hinterland delle grandi città, capoluoghi di provincia, hanno avuto comportamenti simili ed anche l’analisi per aree geografiche ha portato a risultati analoghi per le località di Nord, Centro e Sud.
Nella seconda parte del 2012, ancora una volta, sono state le grandi città ad avere un risultato migliore con una diminuzione dei prezzi del 5,1%, leggermente più contenuta di quella avuta nella prima parte dell’anno (-5,4%). La diminuzione dei prezzi di Bari, Bologna, Roma e Verona è stata inferiore rispetto a quella fatta registrare nel primo semestre del 2012. Nelle grandi città sono state le zone periferiche ad aver sofferto maggiormente, rispetto alle zone semicentrali e centrali. Come ci si aspettava, cadute più forti hanno interessato i prezzi delle case nei capoluoghi di provincia e nell’hinterland delle grandi città. Infatti la diminuzione dei valori immobiliari è stata rispettivamente del 6,7% (-4,4% nel primo semestre del 2012) e del 6,3% (-5,3% nel primo semestre del 2012). Si tratta di realtà in cui il ricorso al credito è sempre stato molto elevato e dove si sono fatte sentire maggiormente la stretta creditizia e le problematiche lavorative. Questi ultimi sono i motivi che continuano a penalizzare fortemente le località del Sud Italia che, anche in questa seconda parte del 2012, hanno dato segnali di maggiore sofferenza.
Infatti i capoluoghi di provincia del Nord Italia hanno registrato una contrazione dei valori delle case del 6,2% (-3,8% nella prima parte del 2012), quelli del Centro Italia del 6,7% (-4,7% nella prima parte del 2012) e quelli del Sud Italia del 7,1% (-4,9% nella prima parte del 2012).
Continua la perdita di valore per le abitazioni le cui caratteristiche non soddisfano le esigenze espresse oggi dai potenziali acquirenti (presenza di spazi esterni, di ascensore, di riscaldamento autonomo, posizionamento in quartieri ben serviti). Questo perché la maggiore offerta presente sul mercato, anche di abitazioni di nuova costruzione, penalizza maggiormente le abitazione usate e più vetuste, vendute solo dopo importanti ribassi di prezzo. Continua, pertanto, la preferenza per le abitazioni usate ma in buono stato che non richiedono lavori di ristrutturazione importanti.
Si muovono sul mercato acquirenti alla ricerca della prima casa e della casa migliorativa, spesso con una buona parte del capitale necessario all’acquisto e in condizioni reddituali tali da poter ottenere un mutuo. Anche in questo semestre per gli acquirenti più giovani è stato fondamentale l’aiuto delle famiglie di origine.
I tempi di vendita sono ancora lunghi: dagli ultimi dati le tempistiche di vendita delle Grandi Città sono di 183 giorni, nei capoluoghi di provincia di 207 giorni ed infine nei comuni dell’hinterland delle grandi città di 209 giorni.
L’analisi della domanda per tipologia abitativa nelle grandi città italiane ha evidenziato una maggiore concentrazione delle richieste per i trilocali con il 35,6% delle preferenze; a seguire il bilocale che ha raccolto il 30,2% delle preferenze. Si è notata poi una diminuzione della concentrazione sui piccoli tagli e un aumento sui trilocali, quattro locali e cinque locali. A Milano, Roma e Napoli la tipologia più richiesta è il bilocale. Anche negli altri capoluoghi di regione il trilocale ha rappresentato la tipologia preferita dai potenziali acquirenti raccogliendo il 51% delle preferenze. L’analisi dell’offerta nelle grandi città ha evidenziato una maggiore presenza di trilocali con il 33,9%; a seguire i bilocali con il 24,3% ed infine i quattro locali con il 23,3%.
Nelle Grandi Città l’analisi della disponibilità di spesa ha registrato una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila €. Negli altri capoluoghi di regione la disponibilità di spesa ha visto una maggiore concentrazione nella fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila €.
L’analisi delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa rileva che, in questa seconda parte del 2012, a livello nazionale il 76,2% delle transazioni ha interessato l’acquisto della prima casa, il 17,5% la casa ad uso investimento ed il 6,3% la casa vacanza. Il 66% delle compravendite ha visto protagonisti acquirenti di età compresa tra 18 e 44 anni, il 17,9% tra 45 e 54 anni, il 10,8% tra 55 e 64 anni ed il 5,3% una fascia di età superiore a 65 anni. La percentuale di acquisto di prima casa predomina tra tutte le fasce di età. La percentuale di chi acquista la casa ad uso investimento è più alta nella fascia di età compresa tra 55 e 64 anni, seguita dalla fascia di età over 65 e da quella di età compresa tra 45 e 54 anni.
Sul mercato delle locazioni si registrano ancora canoni in ribasso a causa della minore disponibilità di spesa dei potenziali inquilini. In questa seconda parte del 2012, nelle grandi città, si è avuta una contrazione dell’1,2% per i canoni di locazione dei bilocali e dell’1,8% per quelli dei trilocali.
Coloro che cercano un immobile in affitto si stanno dimostrando ancora una volta più selettivi, chiedono abitazioni in buono stato e ben arredate. I proprietari, invece, puntano in particolare alla solidità economica e alla capacità reddituale degli inquilini per garantirsi il pagamento dei canoni di locazione. Il 55,3% cerca in affitto per vivere (prevalentemente coloro che non riescono ad acquistare), il 38,1% a causa di trasferimenti per motivi di lavoro e il 6,6% per motivi di studio. Il 41% di chi cerca in affitto ha tra i 18 e i 34 anni, il 32,5% tra i 35 e i 44 anni. L’analisi dei rendimenti immobiliari conferma che un bilocale affittato rende mediamente il 4% annuo lordo.
A livello nazionale si ipotizza per il 2013 una discesa dei prezzi compresa tra -6% e -4% e delle compravendite attorno a 450.000. Nelle grandi metropoli ci si aspetta una tenuta delle zone centrali, mentre è più difficile che questo accada nelle zone con immobili di qualità bassa, come certe zone popolari e periferiche.
Riteniamo che la prima parte dell’anno 2013 possa essere ancora caratterizzata da incertezze e timori che rallenteranno le dinamiche di mercato; nella seconda parte del 2013 potrebbero esserci dei segnali di miglioramento soprattutto se l’economia italiana darà segnali positivi e se i venditori, soprattutto coloro che sono ancorati ad una visione di mercato che non è più quella attuale, inizieranno a ribassare i prezzi. Occorre però precisare che in questo scenario si aprono delle opportunità di acquisto: il calo delle quotazioni che si è avuto nel 2012 e quello che ci sarà nel 2013 consentiranno a coloro che hanno il capitale, o che potranno ottenere un mutuo, un acquisto a prezzi molto vantaggiosi. E questo vale sia per coloro che sono all’acquisto della prima casa sia per chi dovrà fare un acquisto migliorativo.
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